Пошаговая инструкция
Как купить землю в Латвии самостоятельно и безопасно — пошаговая инструкция. С чего начать? Как проверить информацию и документы?
Покупка любой недвижимости — серьёзный и ответственный шаг. Кроме того покупка земельного участка может таить в себе множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом вам нужно ответить себе на один главный вопрос: «Хотите ли вы там прожить всю свою жизнь?».
При покупке земли главным и основополагающим вопросом является — «Можно ли там строить дом?». Таким образом, у вас есть два выхода — либо прибегнуть к помощи специалистов, либо проверять всё самостоятельно. Как, что и где проверять, читайте в этой статье.
Шаг первый — выбор места, где вы хотели бы построить свой дом
Определитесь, что для вас наиболее важно — инфраструктура с хорошими дорогами, школами, магазинами, поликлиниками в шаговой доступности или тишина и покой. В первом случае нужно выбирать земельный участок в поселке, во втором — на хуторе.
Величина среднего участка земли в поселках варьируется от 600м2 до 2000м2. Это зависит от нормативов застройки в конкретных самоуправлениях Латвии. Участок 600м2 — это и есть те самые шесть соток, т.е. 20Х30 метров. Это очень маленький участок. Именно по этой причине на маленьких участках вырастают двух и даже трехэтажные дома.
Купить землю в Латвии. Особенности сельскохозяйственной земли
Если вы хотите земельный участок побольше, то можно рассмотреть сельскохозяйственную землю. Величина такого участка начинается от 1 гектара, т.е. 100Х100 метров. Но у земельного участка, имеющего статус «сельскохозяйственная земля» есть ряд нюансов:
- Если вы не юридическое лицо и не собираетесь заниматься сельскохозяйственной деятельностью, то максимально возможная площадь участка, который вы можете приобрести — 10 гектаров.
- На сельскохозяйственных землях часто есть система мелиорации. Это дренажная система, оставшаяся со времен колхозов. В естественных условиях, например в лесу, дренажной системой являются корни деревьев. Но в лесу строить дом нельзя, если только вы не лесничий. Мелиорированная земля — это хорошо, это значит, что на ней не будет скапливаться вода. По факту — это трубы, зарытые в землю на поле и отводящие от участка лишнюю воду. Трубы расположены на определенном расстоянии друг от друга, что накладывает на строительство дома определенные ограничения. О том, как получить информацию о мелиорации земли, читайте дальше.
- На сельскохозяйственной земле обычно можно строить два жилых дома, а также подсобные нежилые помещения — сарай, гараж, баня и т.п
Лучше приобретать землю, где нет ничего, кроме поля и нескольких деревьев с кустами. Ухоженный участок с постриженной травой будет стоить дороже заросшего. Это как квартира с ремонтом или без ремонта.
Купить землю в Латвии с домом, даже если дом полная развалина, будет стоить дороже, чем земля без построек. Реновировать развалины может оказаться дороже, чем построить собственный дом.
Сносить каменный дом недешевое удовольствие. Земля с прудом — это здорово, но за водоемом надо ухаживать, иначе через пару лет он превратится в болото.
Шаг второй — поиск участка земли
Купить землю в Латвии — где искать подходящий участок?
Самый известный портал объявлений в Латвии https://www.ss.com/ . Портал работает на трех языках — латышском, русском и английском. Земельные участки можно искать в разделах Недвижимость — Земля и участки, либо Недвижимость — Хутора и поместья.
Можно выбрать на карте конкретный район Латвии, а также отфильтровать по цене, площади и назначению земельного участка. Если на земельном участке есть жилой дом, то это хутор с кадастровым номером и названием. Земельные участки без строений имеют только кадастровые номера.
Первое, на что следует обратить внимание — указан ли в объявлении кадастровый номер или точный адрес участка? Если кадастровый номер или адрес не указан, значит в большинстве случаев продавец хочет что-то скрыть, а значит там могут быть какие-то проблемы. Кроме того, в объявлении должны быть фотографии участка и подробное его описание, без лишних поэтических изысков.
Часто риэлторы пытаются слишком приукрасить объявление и скрыть возможные проблемы. В качестве иллюстрации можно привести пример, когда в объявлении указано, что с вашего участка вы можете любоваться закатом и видом на озеро, хотя само озеро не относится к данному участку. Однако внимательно посмотрев на карту, вы обнаружите, что на озере расположен гостевой дом, а это значит, что о спокойной и тихой жизни на природе вы можете забыть, там постоянно будут пьяные компании и громкая музыка.
В хорошем объявлении о продаже должна быть указана следующая информация: кадастровый номер земельного участка, подведено ли к участку электричество, есть ли какие-то ограничения, например, сервитуты, не заложено имущество в банке, не принадлежит ли земля нескольким лицам.
Бывает так, что продается не вся земля, а её часть, доставшаяся по наследству. Конечно всю эту информацию можно получить и из государственных регистров, но зачем тратить на это время? Хороший продавец должен уважать время своего будущего покупателя. Итак, вам понравилось конкретное объявление, что делать дальше?
Шаг третий — проверка кадастрового номера
Кадастровый номер — это регистрационный номер участка, записанный в кадастре и Земельной книге. Номер состоит из 11 цифр и проверяется на государственном портале https://www.kadastrs.lv/ в разделе «Meklēt zemes vienības»
Скопируйте кадастровый номер из объявления и введите его в поисковую строку. Нажмите «skatīt telpiskos datus» — откроется карта с участком, очерченным красной линией. Здесь вы можете увидеть реальный размер участка и принадлежность юридическому или физическому лицу, без указания конкретного лица. На что нужно обратить внимание:
- Есть ли подъездная дорога к участку? Если нет, в этом случае покупку данного участка можно дальше не рассматривать.
- В каком состоянии подъездная дорога — асфальтированная, гравийная или лесная? Лесные дороги без покрытия осенью и весной бывают в ужасном состоянии.
- Кому принадлежит подъездная дорога — государству (самоуправлению) или частному лицу? Если государственные дороги содержатся за счет государства, то содержание частной дороги ложится на плечи его владельцев.
- Что находится по соседству с участком — гостевые дома, предприятия, другие дома?
Шаг четвертый — доступность электричества на участке
Если вам нравится цена участка, но электричество к нему не подведено, выясните, сколько будет стоить его подведение. Почему именно электричества? Потому что, если у вас нет электричества, то у вас нет ничего.
Для отопления сейчас многие владельцы домов используют тепловые насосы или твердотопливные котлы. А они без электричества не работают. Обычно в объявлении о продаже указывается, есть ли электричество на участке. Если электричество не проведено, то нужно узнать, сколько может стоить его подведение. Это можно сделать на сайте: https://karte.sadalestikls.lv/lv/jauna-piesleguma-maksa
В поисковой строке нужно ввести кадастровый номер, а также указать количество фаз и ампер и нажать кнопку «Aprēķināt». В частном доме обычно трехфазное подключение на 20А. Вы увидите примерную сумму подключения к вашему участку. 50% стоимости подключения оплачивает Sadales tīkls – фирма, отвечающая за подключение и распределение электроэнергии.
Однако надо учесть, что стоимость подключения не включает в себя топографический план, проект и работу электрика. Подробнее о подключения электричества к своему участку читайте здесь.
Если линия электропередач не находится вблизи участка, то нужно послать запрос на подключение. Это бесплатная услуга. Ответ пришлют вам на почту в течении нескольких дней. Сумма подключения может варьироваться от нескольких сот до нескольких десятков тысяч евро. Даже если линия электропередач идет прямо вдоль участка, подведение электричества к участку может стоить от 800 евро.
Шаг пятый — проверка земельного участка
Купить землю в Латвии — а можно ли тут строиться?
Мы подходим к самому важному этапу проверки земельного участка. На этом этапе придется тщательно изучить документацию на латышском языке. Если вы не владеете языком в достаточной степени, попросите у кого-то помощь, так как это очень важный этап перед принятием окончательного решения. Для проверки нам понадобится сайт: https://geolatvija.lv/geo/tapis
В поисковую строку вводим уже известный нам кадастровый номер и нажимаем поиск. Откроется карта с участком, очерченным красной линией. На карте обозначены дороги, водоёмы, строения, линии электропередач. По цвету, в который окрашен участок, можно определить к какому виду территории он относится — зона жилой малоэтажной застройки (поселок), сельскохозяйственная территория, промышленная зона, лесная зона, зелёная зона и т.д.
Пунктиром обозначены красные линии — защитные линии от дороги, линии электропередач, газопровода, водоема. Эти линии «съедают» часть вашего участка. Строительство можно начинать только от этих линий, ни в коем случае не нарушая их.
Купить землю в Латвии. Дополнительная информация об участке
Чтобы получить бесплатную дополнительную информацию об участке, нажмите на ссылку «Saņemt papildu bezmaksas informāciju» и авторизуйтесь через интернет-банк. Таким образом можно получить справку с полным описанием данного участка, но без указания персональных данных владельца.
В справке указан кадастровый номер, адрес, площадь участка, статус территории, что на этом участке можно строить, а что категорически запрещено. Также в справке даны ссылки на документы долгосрочного планирования в конкретном самоуправлении. В этих документах можно узнать, что планируется построить в ближайшие 10-15 лет на данной территории или вблизи неё.
Не лишним будет открыть графическую часть территории — «Grafiskā daļa». Графическая часть представляет собой карту в формате pdf с условными обозначениями, увеличив которую, можно видеть каким цветом окрашен конкретный земельный участок.
Если зона окрашена зелёным цветом, то получить разрешение на строительство в этой зоне не получится. Объявлений о продаже таких участков великое множество. Обычно такие участки «висят» годами.
Скорее всего продавцы пытаются ввести в заблуждение несведущих покупателей, выставляя на продажу землю, на которой ничего нельзя строить. Если на этом этапе вы выяснили, что на участке строиться можно, переходим к следующему этапу.
Шаг шестой — регистр мелиорации
Если вы выбрали участок, находящийся на сельскохозяйственной территории, то с большой долей вероятности земля будет мелиорирована. Информация о мелиорации хранится в регистре Государственной Земельной службы Латвийской Республики. Для получения информации из регистра мелиорации нужно зайти на сайт: https://www.melioracija.lv/
В окне поиска выберите «VZD kadastrs» и введите всё тот же кадастровый номер земельного участка. На карте можно видеть всю дренажную систему участка. Чтобы понять, в каком месте можно строиться, можно измерить расстояние между трубами с помощью опции «Papildus rīki».
Шаг седьмой — проверка Земельной книги
Если вы подошли к этому шагу, значит у вас есть твердое намерение приобрести конкретный земельный участок. В Земельной книге есть информация о текущем и обо всех прошлых владельцах земли, о защитных (красных) линиях, возможных сервитутах и о том, не заложена ли эта земля в банке.
Проверка Земельной книги является платной услугой стоимостью 5 евро и осуществляется на сайте: https://www.zemesgramata.lv/ Владелец земли также может видеть данные того человека, кто смотрел его Земельную книгу.
Нужно перейти в опцию «Meklēt īpašumu» и в поисковой строке ввести кадастровый номер. Далее необходимо авторизоваться через интернет-банк и оплатить пошлину. Если на этом этапе вам ещё не расхотелось покупать землю, то переходим к следующему этапу.
Шаг восьмой — осмотр земли на месте
Перед тем как принять окончательное решение, необходимо посмотреть на участок вживую на месте. Лучше это делать весной или осенью, когда видны все изъяны. На этом этапе можно договориться о встрече с продавцом для обсуждения деталей сделки.
Шаг девятый — подготовка договора купли-продажи
Таким образом, вы договорились с продавцом о покупке земли, и теперь кто-то должен составить договор купли-продажи. Сделать это может любая из сторон, либо можно обратиться к юристу. Все сопутствующие расходы покрывает покупатель.
Шаг десятый — заключение сделки у нотариуса
Вы внимательно прочитали все пункты договора купли-продажи и договорились о встрече у нотариуса. Можно обратиться к любому нотариусу. Список всех нотариусов Латвийской Республики можно найти здесь: https://www.latvijasnotars.lv/notaries_map
Если у вас есть электронная подпись, то сделку можно заключить удаленно. Нотариус проверяет все документы, подготавливает «Прошение о закреплении прав собственности» и отсылает его в Земельную книгу. Примерно в течении 10 дней вы становитесь счастливым обладателем собственного земельного участка.